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后救市时代各方激辩中国房价会否深幅调整

2019/08/16 来源:佳木斯信息港

导读

银行贷款细则的“难产”使市场氛围显得更为胶着。在财政部的救市政策出台一周后,关于房贷的实施细则各银行仍在紧密制订之中。农业银行的细则仍停

  银行贷款细则的“难产”使市场氛围显得更为胶着。

  在财政部的救市政策出台一周后,关于房贷的实施细则各银行仍在紧密制订之中。农业银行的细则仍停留在总行层面,各地分行仍未有详尽的操作细则出来。原来有银行欲从限度上放松对房贷的“束缚”,将可享受首付两成、利率下浮至0.7倍优惠的房源扩大至所有类型的住房,但银监会突然下发的通知使这一想法“胎死腹中”。

  显然,央行与银监会对此次房贷放松的力度仍有所保留,尤其是对银行风险的把握,仍然严守此前的风险控制红线,因此,此次房贷放松的受惠面将因此被控制在相对有限的人群范围内。

  与此同时,准备购房的居民对政策的反应也各不相同。一些急于购房的刚性需求,在税费方面的减免政策出台后,已经开始迫不及待地加入看房大军,但更多的人选择了进一步观望。

  “税费的减免相对目前高企的房价,只能算是‘小巫见大巫’,目前市场上大多数楼盘的折扣普遍都比这次的税费减免幅度更大。” 一位上海业内人士告诉《财经》。

  房价会否深幅调整

  业界关于楼市未来走向看法出现分歧。部分学者认为,救市并不能改变楼市下调的趋势,市场将面临深幅调整。“深幅调整”被认为是平均房价下调超过 0%的调整。但包括SOHO中国董事长潘石屹在内的业内人士则表示,如果热点城市的平均房价出现超过 0%的下跌,对房地产行业乃至整个国民经济,都将是灾难性的。因此,他认为:“一些地区的房价还会继续下跌,一些楼盘价格下跌的幅度会超过 0%,但是整体房价不会下跌这么多。”

  深圳社科院房地产研究所所长高海燕无法认同潘石屹的说法。他在接受其他媒体采访时表示,只要不是开发商全线降价,消费者就难以形成底部共识,只会令他们继续观望。“目前的房价还没调整到位,只有出现比较深幅的调整,这个市场才能恢复正常。”

  一个值得关注的现象是,业界普遍认为调整明显的广州和深圳,当地反而并未出台任何实质性的救市举措。易居中国在近的一份研究报告中表示,目前救市的近20个城市中,部分城市的楼市并没有遭遇到明显的打击,甚至可以说仍旧处于有序健康发展的态势中,因此,其“救市”的举动很大程度上有跟风之嫌。

  与此同时,开发商对后市的判断仍然并不乐观。易居中国近在全国 0多个重点城市开展的针对房地产企业高管和业内专家的市场预测调研结果显示,有51.4%的受访者认为四季度房价将会下调,只有12%的受访者认为可能出现上涨。与上季度的调查结果相比,认为四季度房价下跌的比例上升了14.4个百分点。

  易居中国在调研报告中称,上海、广州、北京及深圳等一线城市由于房价高企降价空间充足,以及受市场调整的影响,开发商判断,四季度将继续降价。上述区域的受访者中,71.1%认为房价较三季度将继续下调,仅2.6%的开发企业认为房价将上涨。

  北京大学中国经济研究中心副教授沈明高在《财经》上表示,政府救市对维持目前的高房价是没有效果的,但是这些举措能保证楼市在适当的时候,健康地回调——也就是调整到离基本面比较近时,不出现“恐慌

  性”的过度下调。“按照我们此前的分析,目前房价距离基本面的偏离程度大概在15%~ 0%”。因此,他认为楼市不会出现深幅调整。

  易居中国房地产研究中心分析师林波却表示,去年四季度到今年二季度市场低迷主要是由于政策调控,按照以往市场情况,三季度成交量应该比二季度市场更高一些,特别是在今年持续调整了这么长时间的情况下。但今年三季度成交量却出现了更大幅度的萎缩,很多城市9月份成交量创下了新低,市场的这种变化应主要归因于宏观经济背景发生了重大改变。

  救市将延缓房价下跌过程?

  早于财政部之前就已经自行救市的各个城市,其楼市走势或许对判断全国楼市会否进入深幅调整有一定借鉴。在成都,因地震成为个救市的城市,在救市政策出台4个多月后,又一轮降价风潮再度上演。在市中心区域的金沙社区,去年时毛坯房曾攀升至8000元/平方米以上,的精装修房售价已跌破5000元/平方米的大关,跌幅近40%。在成都温江,今年初还挂出将近5000元/平方米售价的楼盘,近的价格已下调至2500元/平方米左右,跌幅已接近50%。

  事实上,成都楼市在当地救市政策出台前后,就已经有过一轮降价潮,当时降价的幅度大多在10%~15%左右,仅少数楼盘的降价幅度超过20%,在成交量没有出现明显回升的情况下,这一轮降价显然是成交量持续低迷,开发商急于出货的心理使然。

  早救市的城市之一南京,楼市价格目前也有较大幅度的调整,且主要集中于江北、江宁及河西等板块,下降幅度在20%左右。林波表示,目前南京市的住宅成交量也主要集中于上述几个板块,“降价的效果比较明显”。但他强调,这仅仅是南京楼市短期的底部,如果楼市成交再度萎缩,个别项目又带头进一步降价的话,南京楼市仍有可能出现价格再度往下的情况。

  早在财政部救市政策出台后,海通证券房地产行业分析师帅虎就曾表示,政策的出台和预期差不多,但这只能起到延缓房价下跌的作用,反而延长了房价的调整时间。从供求关系看,现有滞销的房子数量比较大,新开工项目虽然减少,但估计要到2009年才能体现出来。

  林波也认为,现在的问题是市场信心不足,居民对未来收入预期信心下降,使很多人不敢买房。经济形势如果持续不景气,这种情况可能更为严重。“如果成交量在第四季度没有明显回升的话,开发商要保持目前的价格水平已经很艰难,特别临近年底,开发商面临还款高峰,价格可能还有进一步的下跌空间”。

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